부동산 전·월세·매매 계약 A to Z
부동산 전·월세·매매 계약 A to Z
  • 김승일 기자
  • 승인 2021.01.05 08:55
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[독서신문 김승일 기자] 인생에는 피하기 어려운 일들이 몇 가지 있다. 가령 초등학교에 입학하고 졸업하는 일, 국민으로서 세금을 내는 일… 그중에는 부동산 계약도 있다. 우리는 평생 한 번 이상 매매 계약이나 임대 계약(전·월세 계약)을 체결하고, 거주할 곳을 마련한다. 그런데 안타깝게도 부동산 계약을 하기 위해서는 생각보다 신경 써야 할 사항들이 많다. 책 『내 집 마련을 부탁해!』(정명걸) 『부동산 상식사전』(백영록) 『부동산 계약서 이렇게 작성하라』(김종언) 등을 통해 내가 살 집을 계약하는 방법을 정리했다.     

부동산 계약을 위해서는 가장 먼저 해당 부동산을 직접 확인해야 한다. 집을 한두 번 둘러보고 서둘러 계약하는 것은 굉장히 위험하다. 큰 금액이 오고가는 부동산 계약을 일순간 마음에 들었다는 이유만으로 체결한다면 두고두고 후회할 수 있다. 집은 밤보다 낮에 확인하는 것이 좋고, 가능하면 여러 번 둘러보는 것이 좋다. ▲출입문은 소리가 나지 않고 완전히 닫히는지 ▲물은 잘 나오는지 ▲싱크대 연수는 얼마나 됐는지 ▲보일러 상태는 어떤지 ▲결로 현상은 없는지 ▲곰팡이는 없는지 ▲베란다 창문을 여닫는 것은 용이한지 등을 확인한다. 오래된 집의 경우 무엇보다 바닥 공사 여부를 따져야 한다. 바닥에는 물이 지나가는 파이프가 매설돼 있는데, 이 파이프에서 물이 새면 수백만원의 바닥 공사비용을 내야 함은 물론 아래층에 피해 입힌 것만큼 손해배상을 해줘야 한다.   

부동산 관계자나 집주인이 제시하는 부동산 가격이 미덥지 못하다면, 매물의 가격이 실제 어느 정도인지 확인하는 방법도 있다. ‘국토부 실거래가’와 국민은행에서 운영하는 ‘KB부동산 리브온’ 사이트를 이용하면 된다. 이 사이트에는 매매뿐 아니라 전·월세 가격이 공개돼있다. 다만, 국토부 실거래가 사이트의 실거래가는 실거래 신고 2개월 후에 업데이트되니 현재 시세와 차이가 있을 수 있다. 서울에 있는 집 가격을 알아보고자 한다면 ‘서울 부동산 정보 광장’ 사이트가 유용하다. 이 사이트에서는 실거래 신고 다음 날 바로 실거래가가 공개된다. 

계약서를 쓰기 전에는 반드시 등기부등본을 확인해야 한다. 등기부등본에서 가장 중요한 부분은 갑구(소유권에 관한 사항이 기재된 부분)와 을구(소유권 이외의 사항이 기재된 부분)이다. 만약 갑구에 ▲가처분(소유물 반환청구권, 임차물 인도 청구권 등과 같이 특정물에 대한 각종 청구권을 가지는 채권자가 장차 집행보전을 위하여 현재의 상태대로 현상을 고정할 필요가 있을 때 제 3자에게 양도 등의 처분을 금지하고 그 보관에 필요한 조치를 해두는 처분) ▲가압류(채무자의 재산을 압류하여 현상을 보전하고, 그 변경을 금지하여 장래의 강제집행을 보전하는 절차) ▲가등기(부동산물권인 소유권·지상권·지역권·전세권·저당권과 권리질권 및 임차권의 권리에 변동을 일으킬 수 있는 청구권이 있는 사람의 보호를 위한 일시적이고 예비적인 보전수단으로 하는 등기) 등 소유권에 대한 제한 사항이 적혀있다면 매입할 수도 없고, 매입해서는 안 되는 부동산이다. 쉽게 말해, ‘이 부동산은 주인이 있으니 팔면 안 됩니다’라고 적혀있는 셈이기 때문이다.   

을구에는 ▲전세권(전세금을 지급하고 타인의 부동산을 일정 기간 그 용도에 따라 사용 ·수익한 후, 그 부동산을 반환하고 전세금의 반환을 받는 권리) ▲저당권(채권자가 채권의 담보로 제공된 목적물에 대해 일반 채권자에 우선하여 변제를 받을 수 있는 약정담보물권) ▲근저당권(채권을 일정액의 한도에서 담보하는 저당권)에 관한 사항이 적혀있다. 이 부분은 특히 전세나 반전세 계약을 할 때 필히 살펴야 한다. 근저당권금액이 과도하게 높게 기록돼 있다면 전세 계약을 하지 않는 것이 좋다. 임대 계약이 끝나면 돌려받을 전세보증금과, 근저당권금액을 합산한 금액이 부동산 시세보다 높다면 추후(만약 집이 경매에 넘어갈 경우) 전세보증금을 전부 돌려받지 못할 수도 있다. 

계약서를 작성했다면 확정일자(임대차계약서에 기록하는 임대 계약 체결일)를 받고 전입신고를 해야 한다. 이는 임대보증금(전·월세보증금)을 보전하기 위한 안전장치라고 할 수 있다. 만약 확정일자를 받지 않고 전입신고를 하지 않은 상태에서 부동산이 경매에 넘어가면 임대보증금을 돌려받지 못할 수 있다. 반면, 확정일자를 받고 전입신고도 했다면 부동산에 대한 경매 처분이 있더라도 선순위 저당권자 다음으로 임대보증금을 우선 변제받을 수 있다.  

확정일자는 동사무소나 법원, 인터넷 등기소에서 받을 수 있다. 확정일자는 전입신고를 해야만 효력이 발생하니 확정일자만 받아서는 안 된다. 전입신고는 민원24 홈페이지나 주민센터에서 할 수 있다. 추후 임대 계약기간이 끝나 재계약을 할 경우 필히 확정일자를 다시 받아야 한다는 것도 기억하자.  

한편, 혹시나 전·월세 계약 후 뒤늦게 집의 하자를 발견했다면 당황하지 않아도 된다. 일반적으로 월세의 경우 임대인(집주인)이, 전세의 경우 임차인(세입자)이 집수리 비용을 부담해야 한다고 알고 있는데 그렇지 않다. 현행법상(민법 623조 ‘수선 의무’) 집에 대한 유지·보수 책임은 임대인에게 있다. 다만, 임차인의 고의 혹은 과실에 의한 파손으로 생긴 비용이나 형광등, 샤워기 헤드 등 간단한 소모품 교체 비용은 임차인이 부담해야 하며, 임차인은 임대차 종료 시 집을 원래 상태로 회복시켜 반환해야 한다. 전·월세가 아니라 집을 매매했을 때도 마찬가지다. 현행 민법에 따르면 매매 계약서상 ‘중개대상물 확인 설명서’에 기재된 것과 다르게 부동산에 하자가 있는 경우, 그것을 안 날로부터 6개월 이내에 매도인에게 하자담보책임을 물어 피해액에 대한 손해배상을 청구할 수 있다.  

또한, 전세나 월세로 살다가 집주인이 바뀌더라도 당황할 필요 없다. 계약기간이 남았는데도 집을 빼달라고 하는 집주인의 행위가 오히려 불법에 해당한다. 주택임대차보호법(제3조 제2항)에 따르면 ‘임차주택의 양수인은 임대인의 지위를 승계한 것으로 본다’고 규정돼있다. 다만, 확정일자를 받아두고 전입신고도 해둬야 확실한 대항력이 생긴다.  



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