[독서신문 김승일 기자] 수도권과 세종시 등의 오르는 집값을 내리기 위해 지난해 정부가 ‘8·2 부동산 대책’을 내놓은 지 1년이 지났다. 그러나 지난 1년간 규제지역의 집값이 상승했고, 수도권과 비수도권의 주택 매매가격 양극화가 심화됐다는 조사결과가 나온다. 이에 지난 27일 정부는 기존의 규제를 강화하는데 더해 ‘30만 가구 규모 30개 신규 택지’ 공급 계획을 내놓았다. 이 두 계획 모두 단기적으로든 장기적으로든 오르는 집값을 막고 시장의 판도를 바꿀 혁신안은 아니라는 평이다.

정부는 지난 8월 서울시 전체와 경기도 과천시, 세종시 전역을 투기과열지구로 지정하는 등의 ‘8·2 부동산 대책’을 내놓고 재건축·재개발 관련 투기와 다주택자를 규제했다. 부동산 투기를 막고 다주택자의 주택 공급을 풀어 일부 지역에서 비정상적으로 오르는 집값을 잡아보겠다는 의지였다.

그러나 정부의 기대는 제대로 된 결실을 맺지 못했다. 부동산 정보 업체 ‘직방’의 지난 27일 발표에 따르면 서울 아파트 평균 거래가격은 지난 4월 다주택자 양도소득세 중과를 앞두고 막바지 매물이 거래되면서 지난 2월과 3월 잠시 약세를 보였으나, 다시 상승세를 보여 지난 7월에는 3월과 비교해 8.3% 상승했다. 또한, 부동산 정보 업체 ‘부동산114’에 따르면 서울의 아파트매매 주간변동률은 지난 24일 26주 만에 2배 이상 상승해 최고치를 기록했다.

이러한 상승은 지방에서는 대규모 미분양 사태가 일어나는 등 집값이 떨어지고 있는데 수도권만 집값이 오르는 ‘부동산 양극화’를 심화시켰다. 한국감정원의 지난 2일 발표에 따르면 지난해 8월 99.3이었던 서울의 아파트 매매가격지수는 1년 뒤 105.6으로, 같은 기간 수도권은 99.4에서 102.1로 올랐다. 반면, 지난 6월 기준 미분양 물량 6만2,050가구 중 84.7%인 5만2,542가구가 지방에 있을 정도로 지방은 부동산 경기가 침체돼 있다.

일각에서는 규제가 수도권 집값 상승을 불렀다고 분석한다. 한 부동산 전문가는 “다주택자를 규제하면 다주택자들이 지방에 집을 팔지 서울에 있는 집은 팔려 하지 않기 때문”이라고 설명했다. 다주택자들이 지방의 집을 팔고 수도권의 이른바 ‘똘똘한 한 채’를 보유한다는 것이다. 역사적으로 정부의 규제에도 불구하고 서울의 집값은 내려가지 않은 점도 다주택자들이 ‘똘똘한 한 채’를 보유하려는 데 영향을 준다. 특히 노무현 정부 때는 다주택자 규제 등 12번의 부동산 대책을 내놓았으나 지방과 수도권의 주택 매매가격 차이는 오히려 심화됐다.

경기 부진에 금리를 올릴 수 없는 상황에서 풍부한 시중 유동성이 수도권의 부동산 쪽으로 몰렸다는 판단도 있다. 지난 7월 초 박원순 서울 시장의 여의도·용산 개발 계획 발언과 지난 8월 경전철 4개 노선을 조기 착공하겠다는 ‘옥탑방 구상’ 등 각종 수도권 개발 사업 계획이 집값을 안정시키려는 정부 정책과 합이 맞지 않았다는 시각도 있다.

이런 상황에서 27일 정부가 발표한 8·27 부동산 대책이 실효성이 있을지 의문이다. 이번에 투기과열지구에서 ‘투기지구’로 격상됨에 따라 종로구 등 서울 4개 구가 추가로 규제 받는 부분은 ‘가구당 주택 담보대출 1건 제한’ 뿐이다. 일부 전문가들은 이미 많은 규제를 받고 있는 곳에서 규제 하나가 더 는다고 그 상승세가 줄어들지는 않을 것으로 보인다는 의견이다.

‘30만가구 규모 30개 신규 택지’ 공급 계획도 단기적으로는 힘을 쓰기 어려워 보인다. 택지 개발을 시작해 입주민을 받을 때까지는 적어도 5년이 걸린다. 또한, 30개 택지 중 16개는 아직 부지도 못 정했다.

판교 공급을 통해 분당의 아파트값이 떨어졌듯, 장기적으로 단순한 공급 계획이 집값을 일시적으로 떨어뜨릴 수는 있지만, 수도권 집값 상승을 막는 근본적인 해결책이 될 수 없다는 주장도 있다. 유현준 홍익대 건축대학 교수는 그의 책 『어디서 살 것인가』에서 “현재 우리나라 대부분의 개발 정책은 자연녹지를 택지로 개발해서 땅장사로 돈을 벌고 새로운 아파트를 짓고 사람을 이주시킨다. 같은 방식으로 분당, 일산, 판교, 세종시 등 각종 도심을 개발했다”라며 “이렇게 같은 방식으로 개발을 하니까 문제”라고 말했다. 그는 신도심이 만들어졌지만, 결과적으로 수도권 인구의 분산효과는 미비한 점을 지적하며 “신도시가 똑같은 방식으로 양산되면 지역별로 줄 세우기가 될 뿐”이라고 주장했다. 그는 “짝퉁이 만들어지면 진품의 가치만 올라갈 뿐”이라며 단순한 공급책이 해결방안이 될 수 없음을 암시했다.

유현준 교수는 홍대나 종로의 익선동, 부산의 감천마을 등 그저 주거지가 아닌 특색 있는 도시에는 저절로 사람이 모인다는 점을 지적하며 “재능 있는 건축가들을 제대로 고용해서 지역성이 드러나는 도시를 만들어야 한다”고 주장했다.

한편, 일각에서는 실거래가의 60~70% 수준인 공시가격을 현실화해 보유세 개편을 통해 다주택자의 주택이 무주택자에게 돌아가게 하는 방안, 집값이 일시적으로 상승하더라도 서울 요지의 재건축·재개발을 통해 수요가 몰리는 지역에 공급하는 방안 등을 제시한다. 지금까지 어느 정권에서도 수도권 집값 잡기에 대한 만족스러운 해결책을 내놓지 못했지만, 이번 정부에서는 제시되는 안들을 검토해 현명한 답을 내기를 기대한다.