[독서신문 김승일 기자] 부동산을 시세보다 저렴하게 사고 싶다면 경매에 참여하는 방법이 있다. 그런데 부동산 경매에 선뜻 도전하기란 쉽지 않다. ‘경매’라는 용어부터 그 절차까지, 낯설고 어렵게만 보이기 때문이다. 알고 보면 어려울 것 없는 부동산 경매, 책 『난생처음 부동산 경매』(서현관) 『부동산 경매 처음공부』(설춘환) 『부동산 경매 백과』(김창식) 등을 통해 부동산 경매 방법을 종합해봤다. 저자들은 하나같이 부동산 경매가 어려울 것이 없다고 말한다.
부동산 경매란 채무자가 약속한 기일까지 빚을 갚지 못할 때, 채권자가 법원으로 하여금 경쟁 매매 방식으로 채무자의 부동산을 강제로 매각하게 해 그 매각대금으로 채무를 변제받는 절차를 말한다.
부동산 경매는 법원(경매가 진행되는 부동산이 있는 곳을 관할하는 법원)에서 진행된다. 경매에 나오는 부동산에는 보통 압류, 가압류, 근저당 등 복잡한 권리가 붙어있기에 일반 매매 시장에서는 거래되기 힘들기 때문이다. 강제경매와 임의경매로 나뉘는데, 입찰자 입장에서는 구분할 필요가 없다. 두 경매 모두 동일한 절차로 진행된다.
그렇다면 경매 물건은 어디서 찾을 수 있을까? 일단 대법원 경매 정보 사이트가 있다. 여기서 경매에 나온 부동산뿐 아니라 매각기일, 배당요구 종기일, 감정평가서, 현황조사서, 잔금 납부 여부 등 해당 부동산과 관련한 여러 정보를 확인할 수 있다. 무료라는 점과 공신력 있다는 점이 장점이지만, 유료 사이트와 비교해 이용이 불편하고 물건에 대한 상세한 정보가 기재돼 있지 않다는 단점이 있다.
유료 사이트로는 대표적으로 ▲스피드옥션 ▲지지옥션 ▲굿옥션 ▲부동산태인 등이 있다. 제공되는 정보의 범위나 가입 기간 등에 따라 사이트별로 이용료가 다르다. 주의할 점은, 사설 사이트인 만큼 사이트상의 정보를 맹신해서는 안 된다는 것이다. 특히 사이트에 게재된 여러 서류의 정보가 정확한지는 실제 서류에 담긴 정보와 비교해봐야 한다. 무엇보다 가장 중요하다고 할 수 있는 매각물건명세서(입찰예정자들이 매각 물건에 대한 권리관계, 감정평가액 등 정보를 볼 수 있도록 법원에서 정리해놓은 문서)나 등기부등본은 더욱 신중하게 확인해야 한다.
이 외에 다양한 사이트를 통해서 정보를 얻을 수 있다. 정부가 운영하는 민원24에서는 부동산의 건축물대장과 토지대장 등을 통해 경매로 나온 부동산의 현황을 확인할 수 있다. 토지이용규제정보서비스에서는 토지의 건폐율(건축면적의 대지면적에 대한 비율)과 용적률(건축물 총면적의 대지면적에 대한 백분율), 해당 토지에 건축할 수 있는 건축물 등을 알아볼 수 있다. ‘국토교통부 실거래가 공개시스템’과 밸류맵에서는 부동산의 실거래 가격을 확인할 수 있다. 이 외에도 ‘KB부동산 리브온’ ‘네이버 부동산’ ‘소상공인 상권정보시스템’이 유용한 사이트로 꼽힌다.
온라인으로 물건에 대한 정보를 얻고 현장 조사까지 마쳤다면 이제 ‘경매의 꽃’ 입찰이다. 부동산 경매는 평일에 오프라인으로만 진행하니 직장인이라면 경매에 참여하기 위해서 시간을 내야 한다. 법원마다 차이는 있지만 보통 경매는 오전 10시에서 11시 10분까지 진행된다.
입찰하는 사람은 입찰 전까지 입찰보증금(최저매각가격의 10%)과 도장, 신분증을 준비해야 한다. 대리인이 대신 입찰법정에 갈 경우에는 입찰보증금과 함께 위임인의 인감도장으로 날인된 위임장과 위임인의 인감증명서(유효기간 6개월), 수임인의 신분증, 수임인의 도장이 필요하다. 법인을 대신해서 입찰법정에 갈 때는 입찰보증금과 대리인의 신분증, 대리인의 도장, 법인등기사항전부증명서, 법인 인감도장으로 날인된 위임장, 법인 인감증명서(유효기간 6개월)를 지참해야 한다.
입찰에서 가장 중요한 부분은 입찰표 작성이다. 법원에서 작성해도 되고 대법원경매정보 사이트에서 다운받아 미리 작성해 가도 된다. 사건번호와 물건번호, 입찰가격을 공란으로 두거나 제대로 기재하지 않은 경우 입찰이 무효가 될 수 있다. 또한, 입찰가격을 실수로 높게 기입해 낙찰 후 잔금을 치를 수 없는 경우 입찰보증금을 몰수당할 수 있으니 주의하자.
입찰표 기재 후에는 입찰표와 준비한 입찰보증금을 입찰 봉투에 함께 넣는다. 이후 신분증을 지참하고 입찰을 주재하는 집행관에게 가서 입찰자용 수취증을 받고, 입찰 봉투를 입찰함에 투입하면 입찰 절차가 마무리된다. 입찰 마감 후 10~20분 후에 곧바로 개찰한다. 패찰 시에는 보증금을 돌려받고 귀가하면 되고, 낙찰 시에는 입찰보증금 영수증을 받고 귀가한다.
부동산 경매는 어떤 투자보다도 안전하고 명확한 투자 방법으로 꼽힌다. 입찰자가 매물로 나온 부동산의 시세를 미리 알고 입찰에 참여하기 때문이다. 시세보다 비싸게 낙찰하는 경우는 드물기 때문에 보통 낙찰 즉시 수익이 정해진다고 볼 수 있다. 가령 시세 2억짜리 아파트를 80%인 1억6,000만원에 낙찰받았다면 일단 4,000만원의 수익이 발생한 셈이다. 추후 부동산 가격이 상승한다면 더 큰 이익을 얻을 수 있다.
서현관 저자는 부동산 투자를 주식 투자와 비교하며 이렇게 말한다. “전문가들도 ‘신의 영역’이라며 손사래를 치는 것이 바로 주가의 행배다. 하지만 부동산 경매는 다르다. 우리는 현장조사를 통해 대상 물건의 시세를 이미 알고 있다. 그리고 그보다 더 싸게 입찰에 들어간다. 간혹 예외가 있긴 하지만 절대 시세보다 비싸게 입찰하는 사례는 없다. 혹자는 땅 짚고 헤엄치기라고 말하기도 한다.”
한편, 부동산을 시가보다 저렴하게 매입하는 방법은 부동산 경매 외에도 한 가지 더 있다. 한국자산관리공사 캠코의 ‘온비드 공매’다. 오직 오프라인에서만 참여할 수 있는 경매와 달리 온비드 공매는 온라인으로 참여할 수 있다. 그러나 공매 낙찰자는 경매 낙찰자와 달리 부동산 점유자를 내보내는 데 고충을 겪을 수 있다. 법원 경매에는 인도명령이라는 제도가 있지만, 온비드 공매에는 없기 때문이다. 극단적인 경우 점유자를 내보내기 위해 명도소송(매수인이 부동산에 대한 대금을 지급했음에도 점유자가 부동산의 인도를 거절하는 경우 제기하는 소송)을 진행해야 하고, 그럴 경우 4개월에서 1년 정도의 시간이 소요된다. 반면, 잔금을 일시불로 내야 하는 경매와 달리 분납도 가능하다는 점, 경매보다 참여자 수가 적어 경쟁률이 낮다는 점 등이 공매의 장점으로 꼽힌다.
